关于商铺能不能投资，在网上稍微有点名气的V，基本上都说商铺是坑，不能碰。理由是税费高，没办法转手，地段会迁移等等。以前是一铺养三代，现在是三代养一铺。
说得对不对呢？
非常对，这些其实很多年前都知道了，商铺一直以来都是禁区，坚决不碰。
但有句话说得同样对：没有不能买的物业，只有不能买的价格。
尤其是最近几年，开发商集体躺平，大降价甩卖物业，其中的商铺又全是现楼，没有收不到楼的风险；
另外受到口罩影响，实体商业普遍艰难，很多地方租金都下降了不少，没了“泡沫”，因此也出现了一些投资机会。
以下内容，记录一些思考，写的不一定对，随便看看，欢迎一起探讨。
01 估值
即使出现投资机会，但市面上90%的商铺，依然没有投资价值。
怎么衡量一间商铺的投资价值呢？
这要先理解商铺的定价规则，商铺和住宅不一样，住宅可以转手，商铺不能转手。因此商铺的价格，完全取决于租金收益，也就是“现金流折现”。
按金融系统的评估标准：商铺价格=15年租金总和。
假设100平方米的商铺，租金100元/平/月，那这个商铺的总值就是：100*100*12*15=180万。为什么是15年？
这是基于回报率来确定的，按以上例子，年租金为12万，回报率为6.66%。
回报率不能太低，如果太低，那同样的钱可以去炒股或者买理财，虽然这里面的坑也不少，但做到年化6%的回报率，方法还是有很多的。
回报率不能太高，如果太高，那还办什么企业和做生意呢，直接去买商铺就好了。高回报率，会吸引资金进场，随着竞价提高，自然会把回报率打下来。
因此，15年，是竞争的结果。仅仅是这一条，就可以刷掉市面上90%的商铺。因此投资商铺，属于可遇不可求，只有满足了这个要求，才能继续看下去，否则很容易掉坑里。
02 造价骗局
由于商铺的价值，取决于租金。
很多人也是按这种方式给商铺估值，因此就有了针对这种估值方式的骗局。
常见的就是返租，一些商场的格子铺，会签订合同，说是由招商团队统一运营，约定承诺年化收益6%或8%，甚至更高，返租三年或五年，吸引人购买商铺。
但只要你交完钱，收楼后不出半年，租金就会收不到，公司提桶跑路了。签返租合同的，一般都是些空壳公司，即使去走诉讼，也没所谓，反正就是没钱。
有的人可能会想着把商铺拿回来，自己对外出租也行，但现实情况常常是，没有团队统一运营，根本租不出去。
当然还有一种是真的在运营，年年有返租，也没有跑路的。这种都是羊毛出在羊身上，购买这类商铺的价格，会比市场价高30-100%。返租合同一到期，租金回报瞬间打回原形，可能连3%都没有。
涉及返租的，一律是坑，这类骗局，年年新闻报道，年年有人被骗，也不知道怎么回事，可能是现场销售洗脑话术太厉害。
还有一种骗局，是针对大客户的。
通常商铺面积几百平，在写字楼一楼这些位置，而且有租客正在经营。
由于写字楼人流密度大，不同于一般都街铺，因此也有造价的空间。
这类商铺通常是“带租约出售”，租金非常高，租客也有了，开发商甚至会把和商户签到合同给你看，非常吸引人。但你看到的这份合同，是明面上的合同，背后是否有其他补贴，不得而知。
假设合同租金是300元/平，开发商通过其他看不见的手段，给商户补贴150元/平，这样接手过来，就掉坑里了。只要合同到期，没了开发商的补贴，就会经营不下去，再重新招租，租不到原来的价格。
造价骗局的方式还有很多，但基本原理都是这样，拉高租金，就能提高商铺回报率，但等你买了，就打回原样。
比较靠谱的方法，是看一个城市成熟地区的租金水平，假设是100元/平，如果遇到的商铺，说能租150元/平，这种十铺九坑，避开就好。
03 固定流量
比较靠谱的，是临街商铺、小区底商，这类商铺租金透明，不容易被骗。
商铺的价值，取决于租金；而租金的高低，取决于流量。
人流即流量。
底商的人流，比较稳定，都说投资商铺要看人流，但人流也可以细分很多种，这是由于人的出行目的不同。出行目的主要分五种：去工作的，去买菜的、去接送孩子的，去休闲散步的、瞎逛的。
请问哪种人流价值最大？
答案是去工作的。因为这类人群购买力最强，而且流量固定。
因此，选择商铺，要选：小区门口→公交站/地铁口/主干道，要选位于这条通勤线上的商铺；
假如小区门口通勤线是出门左转，那左边一排的商铺，会比右边一排的商铺，价值会高很多。
商铺投资，一步差三市，通勤线上的铺位，常常满租；非通勤线上的铺位，无人问津，这是常有的事。
但开发商看着平面图定价，负责定价的都是些小职员，一辈子没买过商铺，例如有的商铺，左边去上班，右边去公园，小职员分不清哪个重要，不懂这些。
一些高层或许懂，但只负责审批，多数只看总金额，不会研究这么细。因此有不少商铺，卖的时候，价格差不多，收楼入住几年后，通勤线和非通勤线的商铺，租金能相差几倍。
如果拿不准通勤线，最安全的是小区门口旁边的第一间商铺，这个只要收楼入住，就能租给别人做便利店，几乎不用等。又或者十字路口的铺位，两条路，总有一条是通勤线。
04 虹吸流量
上面是针对固定流量的选铺方式，这种方式比较简单，能得到合理的收益。
但有种商铺，收益巨大。
这是基于商业有互补的特性。几间零散的商铺，只能做周边社区的生意。但如果商业能成规模，那就会产生虹吸效应。
那些大的商业综合体，就是因为业态齐全，因此越大的商业，能虹吸发范围就越大。广州天河城一带就是最好的例子，可以吸引全广州，甚至外地的人去那一带逛街消费。
商铺虽然比不上商业综合体，但原理一样，只要形成规模，那多多少少都有能虹吸效应。
怎样才算规模呢？有几点是必须的：
第一，底商的长度，不能低于500米，这500米要连续，不能被马路或其他东西间断，只有这种长度的底商，才有“逛”的基础；
第二，底商必须是两排，这样人们在一边逛的同时，能看到对面商铺的招牌，激起消费欲望；两排至少500米，一来一回，就是1公里，这样才能成为“商业街”；
第三，两排商铺中间，不能超过四车道，“宽街无旺铺”，两车道最佳，而且中间不能有围栏，就是过马路要非常方便；
第四，商业街头尾，不能是断头路，两边都接主干道，或者通大型商场、或者是通勤主线，这种最好。
以上，这种由底商组成的商业街，起码有“逛”的欲望，会有各种各样的商户，能吸引周边几公里的人集中过来消费，对比只针对小区固定流量的商铺，收益会高很多。
05 细节
最后就是一些细节，流量归根到底，就是由无数的人组成，每一个人都是主观的。
因此，一些不起眼的东西，也会影响商铺的价值。最常见的就是阶梯，商铺的门口，每多一节楼梯，商铺的价值就会大幅下滑。
另外还有树木、围栏、花坛等，轻微的阻挡，放大到无数人，就是价格打折；多走一步路，就是商铺的生死线。
另外商铺的开间和进深，同等面积的情况下，开间越大越好，这样招牌越大；另外层高越高越好，实用面积越多。
当然上面这些，都要基于商铺的估值：商铺价格=15年租金总和。只有满足这个，商铺才有投资价值。
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