当广州人惊呼“狼来了”的时候，往往为时已晚。
深圳客的策略，就是要抢在广州人彻底醒悟之前，抢在广州人真正认识到区域价值之前，提前杀过来买买买。
以南沙为例，随着大批深圳投资客的涌入，地价不到3年翻了近3倍，其中2018年1月份又创新高。南沙大盘阳光城丽景湾，售价从2015年的8千元一平，涨到如今2.2万一平。南沙如此，增城自然也难逃一劫。
本期广州淘房志深圳客掘金广州楼市专题，跟大家一起探析，广州这个涨幅比南沙还猛，近期炙手可热的网红板块——增城朱村。
看看朱村板块地铁21号线沿线新盘，究竟哪一个更值得出手。
广州要东进，“粮草”要先行。增城作为“ 粮仓 ”，已连续多年网签量霸居全市之首，其中的朱村板块更是身先士卒，成交套数占比在逐年递增，今年年初，朱村板块的一手住宅成交情况已经占到全区的四分之一，整体大有超越老大哥“新塘”之势。
究竟是什么让增城朱村如此火爆呢？在包拯看来，真正令朱村引以为豪的有三大宝：不限购、教育城以及21号线快跑。
朱村板块三大宝
广州教育城效果图广州有过很多“XX城”的概念，多种条件可以复制，但唯独与教育挂钩的，其发展和价值更容易被认可，土地价值自然水涨船高。比如之前寸土寸金的广州大学城。3、21号线。三天前，随着最后一斗混凝土的下放，二十一号线员村站主体完成车站主体结构封顶。截至目前，二十一号线土建累计完成86%，按照规划年底通车。毫不夸张地讲，21号线便是“朱村生命线”，独特的快慢站的设置，使其能够3站即到达天河区，45分钟到达员村，1小时到达宇宙中心珠江新城。
广州地铁21号线线路图
作为一篇非常客观的踩盘报道，包拯必须把朱村板块的缺陷，一针见血地指出来！
朱村板块三大坑
3、教育城推进速度“静鸡鸡”。广州教育城项目已经启动五年了，但因为建设用地问题，建设进度一直停滞不前。先是2014年停工大半年，后有发生指挥部办公室注销风波，坊间纷纷传闻教育城大计划要“泡汤”。但近期广州市教育局给大家吃了定心丸，表示争取在今年，教育城内会有一、两所学校能够动工。
朱村板块沿线楼盘对比
楼盘均价（元/平）在售主力户型保利中航城2800094-126㎡(复式)万科春风十里2450099-119㎡(复式)恒展江山时代2500041-88㎡荔富湖畔2400076㎡西福蓝湾2300071-108㎡汇港威华国际23000101㎡
（文本只讨论朱村板块沿线在售楼盘，诸如中国铁建国际花园或碧桂园城市花园等售罄或近期无新货推出的楼盘不作分析。此外，板块内如云溪四季、实地蔷薇国际等位置距离地铁较远的楼盘，同样不作提及。）
来张项目分布图：
一
保利中航城
项目位置：增城区广汕公路燕岗桥东价格：均价约28000元/平在售主力户型：94-126㎡复式收楼时间：2019年点评：不得不承认保利中航城项目位置极佳，位于教育城正对面，离朱村地铁口最近仅直线100米，是教育城与21号线的直接受益楼盘。然而，中航城自从被保利收购之后，整个盘都跟着膨胀了，其项目价格为朱村板块全场最高，并且领涨片区。网上更有外墙涂料、学校未定等争议声音传出。
二
万科春风十里
项目位置：增城朱村大道东72号价格：均价约24500元/平在售主力户型：建面99-119平复式收楼时间：2020年6月点评：第一次看见把图书馆建在家里的楼盘。万科此次入驻增城走的是文艺风，营销中心二楼正是广州图书馆，使得整个项目在朱村板块显得别具一格。项目由老牌万科打造，从户型到配套趋近完美，小区步行至地铁站仅800米，交通也是便利。唯一的隐患是，项目门口正对广汕公路，地铁21号露天地铁路段，旁侧为高速路，存在噪音干扰。
三
恒展江山时代
开发商：广州恒展房地产开发有限公司项目位置：增城广汕公路朱村段燕岗桥公交站往东800米价格：均价约25000元/平在售主力户型：41平-115平单位收楼时间：2020年点评：恒展江山时代位于保利中航城正对面，距离教育城更近。项目由小开发商操盘，从户型到整体的包装都不如人意，价位也不低。但项目有两大亮点，一是万科物业加持，另外就是产品丰富，其小户型在售是朱村片区独一无二的。
四
荔富湖畔
开发商：广州市荔富湖畔房地产有限公司项目位置：朱村街朱村大道东88号价格：均价约24000元/平，在售主力户型：77平两房、97平三房和114平三房单位收楼时间：2019年12月点评：项目位置紧挨着万科春风十里，距离地铁口更近，约500米。项目体量很大，目前一期已经交楼，但实际入住率很低。
五
西福蓝湾
开发商：广州市永宝房地产开发有限公司项目位置：广州市增城区朱村街凤岗村价格：均价约23000元/平，在售主力户型：3室2厅2卫，建面71-108㎡单位收楼时间：2019年6月点评：综合来说各方面都不错的一个盘，与左边的碧桂园和右边的中航城相比，价格最实在，到地铁口的距离也在可接受范围之内。
六
汇港威华国际
开发商：增城市威华中纤板制作有限公司价格：均价约23000元/平，总价约232万/套在售主力户型：3室2厅2卫，建面101㎡收楼时间：2019年12月优势：小区内配套省一级幼儿园，距离地铁口近劣势：小开发商
如何选？两类买家适合入市
①最适合在东部工作的买家。虽然地铁21号线开通将会缩短增城与市中心区的通勤时间，但即使乘坐快线，预计到天河员村也要约1小时。
②适合没有购房资格的买家。即使是非广州市户籍人士，也能买一套住宅。
③朱村板块产品相似度高，在总价相近的情况下，建议选择更邻近地铁、综合素质和商家实力更强的楼盘。
④包拯在踩盘的时候，曾与当地的中介有过交流。当对方谈及朱村前景时，两眼放光，捶着胸口激动地吼道：
“如果年底21号线开通后，均价涨不到3万，我就把自己给XXX”
