昨天说了一下房产税，今天我说一下土地增值税。这个税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。纳税义务人单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。简单点来说，就是房企。
那么房产税和土地增值税有什么区别呢？
我举个例子来说明一下，我是一家房企，我买地起楼，地价花了1000万，房产建筑花了500万元，但我的房子最后卖了3000万元。卖房子后我要交土地增值税（3000-1500）X30%=450万元。如果我的房子不卖了，自己用，那么我每年就要交房产税3000X70%X1.2%=25万元。
一个是在交易环节征税，一个是在持有环节征税。
以下是土地增值税的计算方法
土地增值额=转让收入-法定扣除项目
计算步骤如下：
土地增值税计算的基本原理：
①以出售房地产的总收入减除扣除项目金额，求得增值额。
②再以增值额同扣除项目相比，其比值即为土地增值率。
③根据土地增值率的高低确定适用税率，用增值额和适用税率相乘，求得应纳税额。
土增税税率最低从30%起跳，而且是对房企征税，房企对商品楼定价的时候一定会考虑这一部分税金，大约为房价的5%左右吧，然后转嫁给消费者。
那么，如果某些房企将要破产，又或者烂尾，那么这个土地增值税有没有办法交呢？没有。因为这个税一定要房子交易完成后才可以交纳的。所以如果出现有房产企业在收楼前破产的话，地方政府的损失就大了。假设一套房子增值收入为100万元话，土地增值税最少有30万元，一个楼盘有100套房子的话，土地增值税至少有3000万元。
这3000万元是房企出的吗？当然不是，包含在购房款中的了。所以如果出现烂尾，那么就一分都没有了。
2015年全国房地产销售约80000亿，土地增值税交了约4000亿。
2020年全国房地产销售约170000亿，土地增值税交了约9000亿。
东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。
在实际操作中，税务一般会按1%，2%，3%的税率进行“预征”。然后等卖完时再进行总体清算。如果这个时候房价下跌将直接影响到当地地方财政收入，所以当地政府会对房价进行“维稳”。
那么房地产企业如果想要尽量减少土地增值税的成本，有什么办法呢？不是偷税漏税。
而是快销快卖！
即快速盖楼，快速卖楼，将拿地到卖楼的时间缩短在一年以内，如果时间超过一年半，综合税率就会急剧上升。这个就是土地增值税的第二个作用，减少开发商“囤地”时间，加快开发商的“开发周期”，这样的话，就可以维持30%的税率，而不是65%的税率。
不过，这样一来，房子的质量想慢工出细活，就不要想了。
最近房地产开发商的日子不好过，我认为除了经济环境，主要一部分原因是开发周期太快，没有足够的“囤地”时间造成的。
想一下，如果房地产开发商有土地，能冷静的判断经济狂热或经济萎缩，在狂热时加大开发，在冷清时减少开发，而不是无论经济好不好。你都必须“今年”开发完。最迟不超过1.5年。那么就有更多的时间化解风险。
这个就是土地增值税，希望可以帮到大家吧。
